ワンルームマンション投資は、初期費用をおさえられて、サラリーマンでも始められる不動産投資です。
不動産投資はさまざまな経費が発生し、計上できる費用を把握していなければ、余計に税金を支払うことになります。
節税効果を期待して投資しても、効果を実感できないといったことになりかねません。
本記事では、ワンルームマンション投資の経費について解説します。
確定申告をスムーズに行うためにも、項目ごとのポイントを整理していきましょう。
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ワンルームマンション投資の経費とは？
ワンルームマンション投資で対象となる経費は、「不動産投資事業で発生する費用」を指します。
国税庁のHPに記載されている必要経費の例を紹介します。
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原則として、ワンルームマンション投資に必要のない費用は、経費計上ができません。
また、ワンルームマンション投資は、手間がかからず黒字になりやすい投資です。
経費計上による節税は、赤字の場合に効果を実感できるため、黒字になりやすいワンルームマンション投資を節税目的で始めるのはおすすめしません。
ワンルームマンション投資における経費の重要性
ワンルームマンション投資における経費が重要な理由は、「費用を把握する」「納税を適切に行う」、この二点が挙げられます。
不動産投資は、入居者からの家賃収益を得られますが、修繕費や保険料、税金などさまざまな支出もあります。
この中には、必要経費として計上できない項目もあるため、適切に行わなければ投資額に見合う収益を得られないこともあるでしょう。
また、賃貸経営での課税対象は、総収入額から経費を引いた分になるため、経費計上が多いほど税金をおさえられます。
しかし、過剰に計上して不正に税金控除するケースや、本来の納税額よりも多く納税するケースがあります。
投資のリターンを大きくして税金を正しく理解するためにも、経費計算を確実に行いましょう。
ワンルームマンション投資で経費計上できる項目
ワンルームマンション投資で経費計上ができる項目を紹介します。
- 税金
- ローン金利
- 減価償却費
- 通信費
- 修繕費
- 保険料
- 管理委託料
- 税理士などへの報酬
- 広告費
- 交際費
- セミナー費
- 交通費
では、みていきましょう。
税金
ワンルームマンション投資で計上できる税金を、以下にまとめました。
| 固定資産税 | 土地や物件などの固定資産の所有者が、資産価値に応じて納める税金 |
|---|---|
| 都市計画税 | 総合的な街づくりを目的として行う都市計画事業や土地区画整理事業に要する費用の一部を負担するための税金 |
| 不動産取得税 | 不動産を「売買・交換・新築・贈与」などによって取得した際に発生する税金 |
| 登録免許税 | 登記手続きの際に納める税金 |
| 印紙税 | 契約書や領収書など、経済的な取引のために作成された書類に課せられた税金 |
| 利子税 | 納税申告書の延長が認められた際に、延長分の期間に応じて発生する税金 |
| 法人事業税 | 法人が事業を行うために利用している道路や港湾などの公共のものに対して、経費の一部を負担する税金 |
このほかにも、ワンルームマンション投資に自動車を使用している場合は、「自動車税・重量税」も計上の対象です。
また、所得税や住民税、法人税は経費とみなされない、不動産投資とは関係のない経費です。
ローン金利
ワンルームマンション購入時に、不動産投資ローンを利用している場合は、ローン金利も計上が可能です。
通常不動産投資ローンは、借入金の返済が必要です。
ローン返済の費用は、元本の部分は経費計上できませんが、金利部分は経費としてみなされます。
ローン金利は、「固定」「変動」によって支払う額が異なり、固定金利は変動金利より、利率が大きくなるため注意しましょう。
しかし、毎年支払う金利が変動しないため、借入に対する金利がどのくらいなのか予測がしやすい特徴があります。
変動金利は、固定金利よりも利率は小さいですが、利率の見直しによる金利の更新は、把握しておかなければなりません。
また、ローンを組む際、保証会社へ支払う保証料も経費計上可能なため、うまく活用してください。
減価償却費
ワンルームマンション投資の減価償却費は、「物件・物件設備・その他備品」など、減価償却資産にかかる減価償却費が対象です。
物件や設備などの取得費用を定められた期間で分割し、毎年一定額の経費計上をするものが「減価償却費」で、毎年金額に変動がないため「定額法」とも呼ばれます。
3,000万円の物件を20年間の分割購入の場合は、一度に3,000万円を支払うわけではなく、年間200万円を20年間支払います。
ワンルームマンション投資では、法定耐用年数分が対象となり、「木造＝22年、RC造・SRC造＝47年」が計上範囲です。
減価償却費は、会計上だけで派生する費用を指し、実際にその金額が出ていくわけではありません。
購入時点でおおよその目処が立つため、戦略的に活用して上手に節税しましょう。
通信費
ワンルームマンション投資に使用した分の通信費は、経費計上ができます。
スマホやパソコンの購入費や、インターネットプロバイダーへの支払い、アプリやソフトの購入も計上対象です。
不動産会社や管理会社への連絡に、スマホやパソコンは必須のため、対象になる事業者の方も多いのではないでしょうか？
物件探しや勉強目的でスマホなどを使用しても経費対象となるため、覚えておきましょう。
修繕費
ワンルームマンション投資の修繕費も経費計上の対象です。
退去の際に発生する原状回復費、設備故障に伴う交換や修理費も経費に該当します。
修繕の種類や費用によって、経費計上ではなく資本的支出にあたるものもあるため、事前に確認しておきましょう。
保険料
ワンルームマンション投資で加入する必要のある「火災保険・地震保険」も、経費に該当します。
万が一に備えて加入する火災保険や地震保険はもちろん、オーナーが入居者を対象に加入する「孤独死保険」も計上可能です。
その際は、加入している保険会社から明細を取り寄せて、処理を忘れないようにしましょう。
管理委託料
購入したワンルームマンションの管理を委託するための費用も、経費に該当します。
自主管理をしている方は例外ですが、入居者募集や入居者対応で管理会社へ依頼している方は、経費の計上が可能です。
管理会社によっては、確定申告の際に管理を委託している範囲の経費をまとめた資料を作成している会社もあるため、クチコミなどを参考に管理会社を選んでも良いかもしれません。
税理士などへの報酬
ワンルームマンション投資をする上で、税理士などに報酬を支払うケースがありますが、経費として計上ができます。
以下に、具体的な例を紹介します。
- 税理士への確定申告依頼
- 司法書士への登記依頼
- 訴訟などが起きた場合の依頼費用（近隣トラブルや家賃滞納時）
確定申告時に税理士へ相談される方も多いと思いますが、依頼費も経費対象です。
物件の購入時の登記は、初心者では難しいため、司法書士へ依頼して、経費として計上しましょう。
また、訴訟問題に発展した際の弁護士費用も、経費の対象になります。
広告費
ワンルームマンション投資で発生する広告費は、空室時の入居者募集などで必要な費用です。
入居がなければ収益も発生しないため、経費として計上できます。
また、入居者プレゼントで家電や家具などをサービスするケースがありますが、これらの費用は「交際費」に該当します。
入居募集としてプレゼントは効率的ですが、費用対効果や空室期間などを考慮して行いましょう。
交際費
交際費は、ワンルームマンション投資に関係する管理会社や不動産会社の方との飲食代が経費に該当します。
一人、または家族との飲食代は経費とみなされないため、混同しないようにしましょう。
経費計上の際は、遡る手間を省くため、目的や誰といったかをメモしておくと効率的です。
セミナー費
ワンルームマンション投資に関連する勉強会や、情報収集に関連する書籍代も、経費として計上できます。
- セミナー代
- コンサルティング代
- 書籍代
- 新聞代
以上が経費計上できますが、あくまでワンルームマンション投資に必要な経費のみということを覚えておきましょう。
交通費
交通費は、ワンルームマンション投資に関連する現地訪問や金融機関への訪問に必要な「電車賃・ガソリン代」が該当します。
以下に、交通費として計上可能な費用をまとめました。
- 公共交通機関の費用
- ガソリン代
- 高速道路の利用料
- ホテルの宿泊費
- 駐車場の利用料
などが該当し、領収書がでない場合は、「旅費精算書」を作成して、計上にかかる負担を減らしておきましょう。
ワンルームマンション投資で経費計上できない項目
ワンルームマンション投資で経費計上できない項目を紹介します。
- 私生活にかかる費用
- 所得税・住民税
- 土地取得費用
税金に関する項目もあるため、正しく理解しておきましょう。
私生活にかかる費用
ワンルームマンション経営に不必要な出費は、経費として扱うことができません。
具体的な費用として、プライベートの飲食代や住宅ローン、私的な旅行が該当します。
ここでポイントとなるのが、事業用とプライベート用で混同している通信費やガソリン代、電気代などは、按分（あんぶん）して経費計上が可能です。
また、法人化をしている事業者の方は、私的な費用と区別がつきやすくなるため、経費計上できる範囲が広がる可能性があります。
確定申告の際は、専門家とよく相談をしてくださいね。
所得税・住民税
税金の全てが経費計上できるわけではなく、所得税や住民税、法人税は経費としてみなされません。
また、投資用で購入した物件で不動産投資ローンを利用した場合、経費として計上できるのは、利息部分のみで元本は計上できないため注意しましょう。
土地取得費用
土地取得費用も、経費として計上することができません。
土地は利用で価値が落ちることもなく、耐用年数にも制限がありません。
そのため、減価償却の対象外になります。
ワンルームマンション投資の経費に関するよくある質問
ここからは、ワンルームマンション投資でよくある質問に答えていきます。
経費の限度額は？
個人事業主として確定申告時に計上できる金額には、上限がありません。
そのため、ワンルームマンション投資事業に関連する費用を、全て経費として扱うことができます。
しかし、事業を行うために必要な費用だけに絞られるため、支出した費用全てが経費になるわけではありません。
事業のために必要な支出で、業務内容や収入を総合的に考えながら適切な金額に抑えることが大切です。
経費はクレジットカードで支払える？
経費をクレジットカードで支払うことは可能です。
経費を簡単に視覚化できるため、経理の業務を効率的に回すことができます。
また、クレジットカードで経費計上をする場合は、利用日と実際の引き落とし日にラグが生じるため注意しましょう。
通常1ヶ月〜2ヶ月ほどのズレが生じますが、現金処理とは異なる経理処理が必要になります。
原則として、記帳は取引成立の段階で計上する「発生主義」で行いますが、クレジットカードの利用は確定申告のやり方によって記帳方法も異なります。
この点についても、専門家への相談を検討しましょう。
経費計上で気をつけるべき点は？
私的な旅行や飲食を経費として申告した場合、税務調査が入り、脱税での摘発扱いになることがあります。
不正計上のペナルティは、「過少申告加算税」や「重加算税」があります。
どちらも追徴課税の対象のため、不慣れな方は専門家への相談を検討しましょう。
ワンルームマンション投資の際は正しく経費計上しよう
ワンルームマンション投資において経費となる判断基準は、「不動産賃貸事業で発生する費用」です。
出費の目的や金額などによって変動しますが、申告の際には正しく計上しましょう。
また、不動産投資は、長期で安定した収益を期待できる投資のため、節税目的で赤字を出しては意味を成しません。
経費のどこで節税できるか、不動産収益を増やすためにどうすれば良いのかを考えることが、ワンルームマンション投資には重要です。
